近日，诸多权威人士在提及房地产时,多次预警一、二线城市房地产价格上涨过快、过度杠杆和刺激带来的房地产泡沫风险等,透露出未来中国楼市将延续去库存基调,房地产将回归自住型功能,也不排除未来北京、广州也将陆续出台收紧政策。
一些敏感的开发商已经嗅到市场风险。
兰德咨询总裁宋延庆认为,“权威人士”的发话或许是否定加杠杆去库存的做法。也正因此,央行宽松的货币政策有所变化,房地产市场的成交量也开始下降。按照此趋势,今年二季度房地产市场可能将回冷。
降温开端
统计显示,截至5月25日,北京楼市新房、二手房成交量均出现下调。其中新建商品房住宅签约3000套,环比下调28%;但成交均价以37462元/平方米依然维持在高位,环比上涨5.6%。
二手房住宅签约17561套,这也是近三个月的低值,环比下调了16.4%。二手房价格涨幅也有所收窄。截至5月25日北京二手房均价为4.12万,环比微涨0.7%。4月北京二手房成交均价4.09万,环比3月份上涨2%。
张大伟认为,一季度爆发后,市场出现冲高回落迹象。上海、深圳楼市在调控影响下,也出现了放缓。
数据显示,2016年4月,一线城市新房成交量环比减少27.9%,其中上海和深圳新房成交面积环比分别减少53.2%、46.2%。房价环比也在一定程度下滑。4月一线城市新建商品住宅成交均价为28008元/平方米,环比下滑6.8%,同比上涨15.2%。
供求关系开始出现变化往往是市场发生逆转的开端。4月份,一线城市新建商品住宅新增供应面积465万平方米,环比增加80.2%,同比增加13.7%;新增成交面积313万平方米,环比减少27.9%,同比减少8.2%。成交量出现明显萎缩。
市场变化缘于政策的微妙改变。2016年2月之后,为了响应去库存,各项宽松政策陆续出台,包括继续降低首付到20%,降低农民工落户门槛、上调公积金存款利率、减免契税和营业税、进一步降准等。
研究员姚腊表示,接下来的几个月,一线楼市将继续吸纳政策利空,楼市进入盘整阶段,四季度可能出现反弹,但力度不大。
房价风险
土地成本的数据统计显示,截至5月25日,50家典型房企平均拿地成本6283元/平方米。相比2015年同期,平均成本增加48.4%。
张大伟表示,房企这是在赌命。他认为,若未来一年房价涨幅不能超过50%,拿了地王的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力将存在较大风险。
孙宏斌已明确表示,当前地价风险很大,但他不认为房价存在风险。华泰证券谢皓宇认为,基于中国经济正处于转型期。从国际样本上看,转型期一定是地产的上行期,只不过从企业资金支持转移到居民资金支持。
他认为,当前一线城市的房价已经脱离了收入的轨道,更多是依靠首付款或者长辈的支持。显然,这样的购房方式不可持续,所以未来房价收入比迟早会下降。如果中国经济转型成功,那么提供更高附加值的一线城市工作将得到更高的收入,对房地产的支撑将加强。由于其他三四线城市房价并不高,经济转型成功是为了激发更多的需求。
谢皓宇表示,当前出现了明显的跷跷板效应,即新增货币进入实体经济的少,并在各类资产间打转。2014年年底开始的新一轮货币宽松,并没有带来房地产市场的好转,而正是在股市发生大幅下跌之后的7月开始,房地产市场重新获得重视,并引领了一次新房和高价房的需求扩张,带来房价大幅上涨。未来货币政策和资产价格之间的关系将更直接。
同时他也认同张大伟的观点,由于土地价格大幅上涨,按照周边楼面价拿地的地王,潜在包含未来2年房价上涨至少50%的预期
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